Follow the leader – na Vlaanderen ook in Wallonië een regime voor korte handelshuur

Op 28 maart 2018 werd het Decreet van 15 maart 2018 betreffende de handelshuur van korte duur en houdende wijziging van het Burgerlijk Wetboek (hierna het “Waalse pop-updecreet”) in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Hiermee treedt de Waalse overheid in de voetsporen van de Vlaamse overheid die reeds met het Vlaamse Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in een wettelijk kader voorziet voor de kortetermijnverhuur van handelspanden.

Invulling gebrek aan regelgeving voor kortlopende handelshuur

De Waalse wetgever beoogt met het Waalse pop-updecreet een wetgevend kader te creëren voor kortlopende handelshuurovereenkomsten. De vraag hiertoe komt onder meer van ondernemers die een businessconcept kort willen voorstellen aan de markt of eigenaars van handelspanden die te kampen hebben met leegstand. Voordien konden zij hiervoor enkel terugvallen op de strikte federale Handelshuurwet, hetzij de precaire figuur van bezetting ter bede of gelegenheidshuur.

Toepassingsgebied

Net zoals haar Vlaamse tegenhanger is het Waalse pop-updecreet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten gesloten voor een duur die gelijk is aan of korter dan één jaar, betreffende een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed dat uitdrukkelijk door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt wordt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Krachtlijnen van het Waalse kortlopende handelshuurregime

Verder schetsen volgende krachtlijnen het algemene kader van het Waalse pop-updecreet:

1. Overdracht en onderhuur zijn verboden, tenzij partijen uitdrukkelijk en schriftelijk anders overeenkomen;
2. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege na afloop van de contractueel voorziene duurtijd;
3. Enkel de huurder beschikt over een voortijdige opzegmogelijkheid. Deze kan de huurovereenkomst te allen tijd beëindigen, mits opzeg van minstens één maand bij aangetekende brief;
4. De huurovereenkomst kan éénmaal verlengd worden i) mits uitdrukkelijke en schriftelijke instemming van de partijen, ii) onder dezelfde huurvoorwaarden als de initiële huurovereenkomst en iii) zonder dat de totale duur van de huur één jaar overschrijdt;
5. De huurovereenkomst valt onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet wanneer de huurder bij het verstrijken van de, eventueel verlengde, termijn het goed blijft bewonen, zonder schriftelijk verzet van de verhuurder betekend binnen de maand volgend op de vervaldatum, zodat de totale duur hoger is dan één jaar; en
6. De huurder of onderhuurder kan verbouwingen uitvoeren tijdens de huurovereenkomst op voorwaarde dat de kosten één jaar huur niet te boven gaan wanneer i) de veiligheid, de salubriteit en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang komen en ii) de verhuurder, en ingeval van onderhuurder de huurder, voor aanvang van de werken schriftelijk in kennis worden gesteld.

 

Wijziging federale Handelshuurwet

Naast de introductie van bepalingen inzake korte handelshuur, voert het Waalse pop-updecreet eveneens belangrijke wijzigingen door in de federale Handelshuurwet, meer bepaald aan de artikelen 3 en 13.

Artikel 3, eerste lid van de federale Handelshuurwet formaliseert de vervroegde beëindiging van de handelshuurovereenkomst in onderling overleg tussen partijen. Hierin is de verplichting opgenomen om het akkoord tot vervroegde beëindiging tussen partijen vast te stellen in een authentieke akte of bij verklaring voor de rechter.

Het Waalse pop-updecreet wijzigt artikel 3, eerste lid van de Handelshuurwet in de zin dat de woorden “een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd” vervangen worden door “een ter registratie aangeboden schriftelijk document”. Voortaan zal voor handelspanden gelegen in het Waalse Gewest een overeenkomst inzake vervroegde beëindiging van de handelshuurovereenkomst niet langer bekrachtigd moeten worden door de vrederechter of in een authentieke akte, maar zal een louter geschrift neergelegd bij het registratiekantoor volstaan. Indien niet wordt overgegaan tot registratie van de schriftelijke beëindigingsovereenkomst, lijkt de beëindigingsovereenkomst onderworpen te zijn aan een relatieve nietigheid, waaraan enkel de huurder kan verzaken.

Hetzelfde geldt voor artikel 13, eerste lid van de Handelshuurwet, waarin bepaald wordt dat de huurder het recht heeft om de lopende handelshuurovereenkomst te hernieuwen (na verstrijken van de einddatum of de eerste of tweede 9-jarige periode) voor een duur van 9 jaar, behoudens akkoord van partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Ook hier zal voortaan een ter registratie aangeboden schriftelijk document volstaan wanneer het een hernieuwing van handelshuur van een handelspand gelegen in Wallonië betreft.

Ingevolge deze wijzigingen blijft de federale Handelshuurwet aldus integraal van toepassing in Wallonië, met uitzondering van de artikelen 3 en 13 waarvoor de Waalse tekst geldt die

Het betere afkijkwerk

Bij het lezen van het Waalse pop-updecreet valt onmiddellijk op dat de grote krachtlijnen nagenoeg identiek zijn aan deze van het Vlaamse pop-updecreet. De beperkte verschillen zijn enkel in de details terug te vinden, met uitzondering van de wijzigingen in de federale Handelshuurwet (zie supra). Afhankelijk of men een handelshuur voor korte duur wenst af te sluiten in Vlaanderen dan wel in Wallonië, zal echter verschillende regionale regelgeving van toepassing zijn.

De belangrijkste verschillen tussen beide decreten worden hieronder schematisch weergegeven:

	Vlaams pop-updecreet	Waals pop-updecreet
Toepassingsgebied	Uitdrukkelijke huurovereenkomst (niet stilzwijgend maar zowel schriftelijk als mondeling).	Schriftelijke huurovereenkomst
	Zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende handelszaak.	Niet bepaald.
Verhouding tot langlopende handelshuurovereenkomsten	Onder toepassingsgebied van de handelshuurwet van zodra op grond van opeenvolgende verlengingen de totale duur van de huur langer is dan één jaar.	Onder toepassingsgebied van de handelshuurwet van zodra de huurder bij het verstrijken van de eventueel verlengde overeengekomen termijn het goed blijft bewonen, zonder schriftelijk verzet van de verhuurder betekend binnen de maand volgend op de vervaldatum, zodat hij het goed voor een totale duur langer dan één jaar te rekenen vanaf het sluiten van de aanvankelijke huurovereenkomst bewoont.
Kosten en lasten	De kosten van de nutsvoorzieningen van het onroerend goed zijn ten laste van de huurder en kunnen met alle middelen bewezen worden.	Niet bepaald.
Uitvoering van werken door de huurder	Ingeval er werken door de huurder worden uitgevoerd zonder instemming of machtiging of zonder dat de bepalingen daarvan in acht worden genomen, kan de verhuurder de werken doen stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en dit vóór registratie.	De verhuurder en, in voorkomend geval, de huurder kunnen zich binnen 10 dagen na ontvangst van de aangetekende brief verzetten tegen de werken om wettige redenen. Bij gebreke daarvan worden bedoelde werken geacht aanvaard te zijn.
Onderhuur en overdracht	Niet toestaan, geen mogelijkheid voor partijen om anders overeen te komen.	Niet toegestaan, tenzij de partijen uitdrukkelijk en schriftelijk anders overeenkomen.

Regionalisering in full force

Vandaag beschikken zowel Vlaanderen als Wallonië reeds over regionale regelgeving voor de handelshuur van korte duur en ook het Brusselse Gewest zou snel kunnen volgen. Er werd namelijk reeds een Voorstel van Ordonnantie betreffende de handelshuur van korte duur ingediend bij het Brussels Hoofdstedelijk Parlement op 12 juli 2017. Inhoudelijk vertoont ook dit Voorstel van Ordonnantie heel wat gelijkenissen met het Vlaamse en Waalse pop-updecreet.

Het Waalse pop-updecreet trad in werking op 1 mei 2018 en is enkel van toepassing op de huurovereenkomsten die afgesloten worden na datum van inwerkingtreding. Het kent geen retroactieve toepasbaarheid op de huurovereenkomsten die op datum van inwerkingtreding reeds lopende zijn.

Na inwerkingtreding van het Waalse pop-updecreet zal dus enkel in het Brusselse Gewest de federale Handelshuurwet nog van toepassing zijn voor korte handelshuur, zij het louter in afwachting van een Brusselse pop-upordonnantie.

 

Latest News