Aankoop onroerend goed via mail nu wettelijk verankerd
Kunnen partijen een vastgoedovereenkomst sluiten via e-mail? Neen, oordeelde het hof van beroep van Antwerpen in het arrest van 19 december 2016. Het hof besloot dat een verkoopovereenkomst van een onroerend goed gesloten via e-mail geen enkele juridische waarde heeft, zelfs niet als begin van bewijs. Het arrest zorgde voor veel ophef en minister van Digitale Agenda Alexander De Croo besloot om te reageren met de “wet van 20 september 2018 tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg”. Deze wet trad in werking op 20 oktober 2018. Sinds dan kunnen, volgens de tekst van de wet, alleen nog praktische belemmeringen verhinderen dat partijen een verkoopovereenkomst van een onroerend goed via elektronische weg sluiten. (Het huidige artikel is vervolg op ons artikel: “Aankoop onroerend goed bevestigen via mail blijft mogelijk, mits voldoening publiciteitsvereisten” van 15 maart 2017).
In het aangehaalde arrest steunde het hof van beroep van Antwerpen op de artikelen XII.15 en XII.16 van het Wetboek Economisch Recht om te besluiten dat een verkoopovereenkomst van een onroerend goed niet tot stand kan komen via elektronische weg, zoals in deze zaak bij wijze van e-mails.
Artikel XII.15 WER voorziet in een volledige gelijkschakeling tussen enerzijds geschreven overeenkomsten en anderzijds elektronische overeenkomsten, wat betreft geldigheid en bewijslast van overeenkomsten. Artikel XII.16 WER echter voorziet vier categorieën van overeenkomsten waarvoor deze gelijkschakeling niet geldt, onder andere voor: “contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten”. Het hof paste deze uitzondering toe om in de voorliggende zaak te besluiten dat een verkoopovereenkomst van een onroerend goed niet gesloten kon worden via e-mail.
De wet van 20 september 2018 wijzigt de formulering van artikel XII.16 WER zodat overeenkomsten gesloten langs elektronische weg met betrekking tot de vier categorieën van overeenkomsten van artikel XII.16 WER, waartoe ook vastgoedovereenkomsten behoren, dezelfde juridische waarde zullen hebben als gewone schriftelijke overeenkomsten. Een rechter zal de toepassing van artikel XII.15 WER op vastgoedovereenkomsten enkel nog kunnen weigeren indien er praktische belemmeringen zouden bestaan die verhinderen dat partijen via elektronische weg een overeenkomst sluiten. Als voorbeeld van zo’n praktische belemmering haalt minister van Digitale Agenda De Croo in de inleidende uiteenzetting bij het commissieverslag aan: “wanneer een bepaald certificaat vereist zou zijn voor het sluiten van de overeenkomst en dit certificaat door een overheidsinstantie enkel op papier wordt uitgegeven”.
Zal iedere mail, sms, whatsappbericht… dan kunnen dienen als bewijs van de totstandkoming van een verkoopovereenkomst? Neen, het geschrift moet overeenkomstig het gewijzigde artikel XII.15 WER immers steeds een elektronische handtekening bevatten, zijnde een gewone of een gekwalificeerde elektronische handtekening in de zin van de Europese Verordening 910/2014. Opdat de elektronische handtekening als bewijs kan gelden van een overeenkomst, moeten de voorwaarden van artikel 1322 Burgerlijk Wetboek vervuld zijn, wat inhoudt dat de handtekening aan een persoon kan worden toegerekend en het behoud van de integriteit van de inhoud van de akte aantoont.
Partijen moeten dus rekening houden met het feit dat ondanks de wijzigingen van de artikelen XII.15 en XII.16 WER, hun elektronische vastgoedovereenkomst steeds moet voldoen aan de drie vereisten bepaald in artikel XII.15 WER, zodat deze gelijkgesteld kan worden met haar schriftelijke variant, zijnde samengevat:
- Er moet een geschrift zijn dat bestaat uit een geheel van alfabetische tekens of van enige andere verstaanbare tekens dat zich bevindt op een drager;
- Dat geschrift moet een elektronische handtekening bevatten;
- Er moet een geschreven vermelding zijn van diegene die zich verbindt.
Indien dit niet het geval is, dan zal het elektronische stuk enkel kunnen dienen als begin van bewijs van een overeenkomst.
Met het wijzigen van de artikelen XII.15 en XII.16 WER zet de wetgever een nieuwe stap vooruit in het verder bevorderen van de digitalisering van transacties. Bovendien zorgt deze aanpassing voor meer rechtszekerheid voor iedereen die via elektronische weg vastgoedovereenkomsten wil sluiten, wat alleen maar toegejuicht kan worden.