Gesplitste aankoop: meer duidelijkheid van de Vlaamse overheid
Een gesplitste aankoop, waarbij de naakte eigendom en het vruchtgebruik van een onroerend goed aan andere partijen worden toegewezen, is een techniek die al lang gangbaar is in het kader van successieplanning. In een poging om zo weinig mogelijk erfbelasting te betalen, houdt men het pand via deze techniek buiten de erfenis. Maar de fiscus bekijkt dergelijke constructies argwanend. Recent heeft de Vlaamse Belastingdienst andermaal haar standpunt gepubliceerd over hoe het zogenaamde tegenbewijs kan worden geleverd voor een gesplitste aankoop.
Door de staatshervorming is VLABEL, de Vlaamse Belastingdienst, sinds 1 januari 2015 bevoegd voor de inning van de erfbelasting. Eén van de zaken die die dienst wil aanpakken, zijn de gesplitste aankopen. Filip Soetaert, senior counsel bij K law: “De problematiek draait rond het feit of zo’n aankoop al dan niet ook fiscaal buiten de erfenis valt. In het verleden was het vaak zo dat ouders die van plan waren een onroerend goed te kopen, de blote eigendom op naam van de kinderen plaatsten en zichzelf het vruchtgebruik toekenden. In het geval van een overlijden dooft het vruchtgebruik dan uit en behoort het pand niet tot de nalatenschap aangezien de kinderen er al eigenaar van waren. Op die manier waren er geen successierechten verschuldigd.”
“Maar we moeten erkennen dat men daar in het verleden erg ver in is gegaan. Vaak werd de techniek uitgeput, enkel en alleen in een poging om de successierechten te ontwijken. Zo bestaan er intussen eveneens gesplitste inschrijvingen van geldbeleggingen en effectenportefeuilles”, stelt Soetaert. “Gaandeweg zijn er dan ook meer bepalingen gekomen in het fiscaal recht om het gebruik van dergelijke constructies af te remmen. Vandaag is de fiscus streng voor de gesplitste aankoop van onroerende goederen, maar evenzeer voor de gesplitste inschrijving.”
Eenvoudiger en billijker erfrecht
Federaal wordt gewerkt aan een hervorming van het erfrecht. De federale overheid heeft de bedoeling om erven eenvoudiger en billijker te maken. Maar tegelijk wordt de strijd tegen frauduleuze constructies opgevoerd. Filip Soetaert: “In Vlaanderen gaat men er nu van uit dat bij een gesplitste aankoop het onroerend goed, de beleggingen en inschrijvingen op effecten toch deel uit maken van de erfenis. Voor de goede verstaander: dat daar toch erfbelasting op moet worden betaald. Tenzij je het zogenaamde tegenbewijs kan leveren dat er geen ‘verdoken bevoordeling’ is geweest. Met andere woorden: dat er geen poging is om erfbelasting te ontwijken.”
Over dat tegenbewijs is al veel geschreven en geargumenteerd. Maar in een standpunt van begin maart verduidelijkt de VLABEL nu de regels voor het tegenbewijs. “Het tegenbewijs komt erop neer dat je moet aantonen dat er geen causaal verband is tussen een voorafgaandelijke schenking en de latere aankoop van een onroerend goed, belegging of effectenportefeuille door de kinderen. Het bedrag moet verschillend zijn, er moet een periode verstrijken tussen schenking en aankoop, enzovoort… Maar dan nog riskeer je steeds een discussie met de belastingdienst.”
Geregistreerde schenking
“Eigenlijk is een geregistreerde schenking één van de weinige manier om het risico op latere erfbelasting te vermijden”, vertelt de tax expert van K law. “Dit is een zuivere schenking van de ouders aan de kinderen onder de vorm van een akte bij een Belgische notaris. Bij dergelijke schenking, die voorafgaat aan de gesplitste aankoop, zijn in Vlaanderen 3% schenkingsrechten verschuldigd. De gelden behoren dan officieel toe aan de kinderen en dus is er geen sprake meer van ‘verdoken bevoordeling’ bij een daaropvolgende gesplitste aankoop.”
“Uiteraard kunnen de kinderen ook eigen middelen investeren in een vastgoedproject van de ouders of een lening aangaan om de naakte eigendom aan te kopen. Dan speelt dat vermoeden ook niet. Maar steeds zal men tegenover de fiscus moeten kunnen aantonen dat het om eigen middelen van de kinderen gaat”, aldus Soetaert.
Gesplitste aankopen bij vennootschappen
De techniek van gesplitste aankopen werd in het verleden ook vaak gebruik bij de aankoop van onroerend goed in het kader van vennootschappen. “Hier komt het erop neer dat de zaakvoerder de blote eigendom van een aankoop behoudt en het vruchtgebruik aan de vennootschap wordt toegewezen. Dankzij die techniek werden de kosten voor de aankoop en eventuele werkzaamheden aan gebouwen door de vennootschap betaald, terwijl de eigendom na verloop van tijd volledig in handen van de bedrijfsleider viel”, legt Filip Soetaert uit. “Maar in hoofde van de vennootschap stelt zich dan wel de vraag in welke mate de aankoopkosten, afschrijvingen en verbouwingskosten beroepsgerelateerd zijn, en dus aftrekbaar.”
Het klassieke geval van een managementvennootschap die een appartement aan zee aankoopt volgens deze constructie, wordt inmiddels door de administratie verworpen. Soetaert: “We merken dat de fiscus met een vergrootglas kijkt naar die constructies, zeker in Oost- en West-Vlaanderen. Ook het hof van Beroep te Gent beoordeelt dergelijke gevallen streng. Men moet kunnen bewijzen dat het onroerend goed effectief is aangekocht om inkomsten te verkrijgen of te behouden. En het verdient aanbeveling dat het beroepsgedeelte van het gebouw substantieel is en bij voorkeur meer dan 50% van de oppervlakte uitmaakt.”