Verdere professionalisering van het beroep ‘syndicus’
Sinds 1 april is elke vereniging van mede-eigenaars verplicht om de gegevens van haar syndicus te publiceren in de Kruispuntbank voor Ondernemingen (KBO). Door de publicatie in de databank van de Federale Overheidsdienst Economie zullen de gegevens over de syndici in ons land voor iedereen beschikbaar zijn. “Dit is een verdere stap in de professionalisering van het beroep van syndicus”, legt Jim Bauwens, counsel bij K law, uit. “Het zal ook toelaten om de malafide beheerders een halt toe te roepen.”
Al in 2010 voerde de wetgever een grootschalige wijziging door in de Wet op de appartementsmede-eigendom. Jim Bauwens: “Ook toen was het de bedoeling om een professionalisering door te voeren in de mede-eigendom. Het nieuwe Koninklijk Besluit dat de verplichting oplegt om de syndicus te registreren in de KBO werd recent gepubliceerd en bouwt daar dus op voort. Geen overbodige luxe als je weet dat België meer dan 182.000 appartementsgebouwen telt en dat 1 op de 4 gezinnen in een appartement woont.”
Malafide syndici
De vereniging van mede-eigenaars, het orgaan waarin alle eigenaars vertegenwoordigd zijn, is de eindverantwoordelijke voor het appartementsgebouw. “Maar in de meeste gevallen stelt zij een syndicus aan als bestuurder, die de beslissingen van de jaarlijkse algemene vergadering moet uitvoeren en opvolgen. Dat kan een mede-eigenaar zijn die de rol vrijwillig op zich neemt, maar we zien dat men meestal een beroep doet op een extern syndicus. Die is in principe erkend door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars”, licht Bauwens toe.
Toch blijken nu en dan nog malafide personen het mandaat van syndicus uit te voeren. Daarom werden eerder al een aantal maatregelen genomen om de relatie tussen de mede-eigenaars en hun syndicus beter te regelen. “Zo moeten alle contracten schriftelijk opgesteld zijn, en mogen zij maximaal een termijn van drie jaar beslaan. De nieuwe verplichting, waarbij elke vereniging haar syndicus moet registreren in de kruispuntbank van ondernemingen, zal een betere controle toelaten op de syndici. De verwachting is dat de niet-professionelen die in de schemerzone actief zijn, hierdoor zullen afhaken.”
Complexiteit beheer neemt toe
De nieuwe maatregel is geen overbodige luxe. De complexiteit van de dossiers voor het beheer van appartementsgebouwen is sterk toegenomen. Jim Bauwens: “En er zijn nog uitdagingen in het vooruitzicht: twee op de drie Belgische appartementsgebouwen zijn ouder dan 35 jaar. Vaak dringen zich ingrijpende renovaties op, ook om de gebouwen te laten voldoen aan de ecologische normen die vandaag van kracht zijn. Zulke beslissingen zijn niet altijd evident voor een vereniging van mede-eigenaars, gelet op de investeringen die ze noodzaken.”
De wetgever werkt daarom aan een nieuwe aanpassing van de Wet op de appartementsmede-eigendom die de meerderheden vereist bij bepaalde ingrijpende beslissingen van de algemene vergadering zal herzien. “Als bijvoorbeeld in het kader van een renovatie blijkt dat een afbraak en heropbouw de beste keuze is, heb je daar vandaag een unanimiteit voor nodig. Iemand die eigenaar is van één kavel kan zo’n beslissing tegen houden, tegen het algemeen belang in. Daar wil de wetgever iets aan doen. Maar wel met de nodige compenserende maatregelen. Ook dat kadert in een verdere professionalisering van de mede-eigendom”, besluit Jim Bauwens.